El impuesto sobre bienes inmuebles de Florida se calcula multiplicando el valor catastral de una propiedad —fijado cada año por el tasador de bienes inmuebles del condado— por el tipo impositivo establecido por las autoridades fiscales locales. Por lo tanto, los tipos varían según el condado y el municipio. El tasador de bienes inmuebles de Miami-Dade publica el tipo impositivo vigente para cada zona, así como el total correspondiente a la ciudad de Miami.
Puntos clave:
Exención por vivienda habitual: una propiedad que cumpla los requisitos para ser considerada vivienda habitual en Florida puede beneficiarse de una exención de hasta unos 50.000 dólares del valor catastral, parte de la cual no se aplica a los impuestos escolares. La exención por vivienda habitual exige que el propietario utilice la vivienda como residencia principal permanente, por lo que, por lo general, no se aplica a segundas residencias, propiedades de inversión ni a compras realizadas por no residentes.
Límite de «Save Our Homes»: para las propiedades acogidas a la exención de vivienda familiar, los aumentos anuales del valor catastral se limitan al 3 % o a la variación de la inflación, el que sea menor.
Inmuebles no acogidos a la exención de vivienda habitual: los inmuebles de inversión y las segundas residencias se tasan a su valor de mercado, con un límite máximo de aumento anual del valor catastral del 10 % para los impuestos no escolares. Este límite se restablece tras un cambio de titularidad, por lo que el valor catastral puede elevarse hasta el valor de mercado tras una compra.
Florida aplica un impuesto de timbre sobre las escrituras de transferencia de bienes inmuebles. El tipo impositivo es de 0,70 dólares por cada 100 dólares del precio de venta en la mayoría de los condados. En el condado de Miami-Dade, el tipo es de 0,60 dólares por cada 100 dólares, más un recargo de 0,45 dólares por cada 100 dólares que no se aplica a la transmisión de una vivienda unifamiliar. El impuesto se calcula sobre cada 100 dólares o fracción del precio.
Ejemplo de una compra de 1 000 000 de dólares en Miami-Dade:
Vivienda unifamiliar: unos 6.000 dólares
Piso u otra propiedad: unos 10 500 dólares (6 000 dólares más un recargo de 4 500 dólares)
En una reventa, el vendedor suele pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, aunque el contrato puede establecer otra distribución. Los contratos de nuevas promociones suelen asignárselo al comprador, por lo que conviene consultar el contrato de compraventa.
Los compradores que solicitan financiación también pagan el impuesto de timbre documental sobre la hipoteca, a razón de 0,35 dólares por cada 100 dólares del importe del préstamo, más un impuesto intangible no recurrente de 0,20 dólares por cada 100 dólares en las hipotecas nuevas.
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, por lo que tampoco tiene impuesto estatal sobre las plusvalías. El impuesto federal sobre las plusvalías sigue aplicándose cuando se vende una propiedad con beneficios.
Ganancias a corto plazo (inmuebles mantenidos durante un año o menos): se gravan como renta ordinaria, a tipos federales de hasta el 37 %.
Las plusvalías a largo plazo (propiedades mantenidas durante más de un año) se gravan al 0 %, al 15 % o al 20 %, dependiendo de la base imponible y de la situación fiscal del contribuyente.
Impuestos adicionales: los contribuyentes estadounidenses con rentas más elevadas pueden estar sujetos a un impuesto sobre los rendimientos netos de las inversiones del 3,8 %, y la amortización declarada sobre los inmuebles en alquiler suele gravarse a tipos de hasta el 25 % cuando se vende el inmueble.
Los propietarios de una vivienda habitual pueden excluir parte de la plusvalía si cumplen los requisitos de propiedad y uso, y los inversores pueden aplazar el pago de la plusvalía mediante un intercambio de bienes similares según las normas del IRS.
Vendedores no estadounidenses. En virtud de la FIRPTA, el comprador suele estar obligado a retener el 15 % del precio de venta cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., con una retención reducida o nula para determinadas ventas residenciales de menor precio. La retención es un pago anticipado, no el impuesto definitivo: el vendedor declara la venta en una declaración de impuestos de EE. UU., y el importe retenido se deduce del impuesto adeudado. El vendedor puede solicitar al IRS una reducción del importe de la retención. La forma en que la estructura de propiedad afecta a la retención y al impuesto total depende del tipo de entidad, por lo que conviene consultarlo con un asesor fiscal antes de la compra.
Los ingresos por alquiler de una propiedad en Florida están sujetos al impuesto federal sobre la renta. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, pero el alquiler en sí mismo puede estar sujeto a impuestos sobre las ventas e impuestos locales, dependiendo de la duración del contrato de alquiler.
Alquileres a corto plazo ( seis meses o menos): están sujetos al impuesto sobre las ventas del 6 % de Florida, más cualquier recargo discrecional del condado, y a impuestos locales como el impuesto de desarrollo turístico, el impuesto de desarrollo de convenciones o el impuesto municipal sobre complejos turísticos, dependiendo de la ubicación.
Alquileres a largo plazo: están exentos del impuesto sobre las ventas cuando el inquilino tiene un contrato de alquiler por escrito para una residencia continua de más de seis meses. Un contrato de alquiler de exactamente seis meses no cumple los requisitos, y determinadas condiciones del contrato pueden hacer que uno de mayor duración tampoco los cumpla.
Impuesto federal sobre la renta: los ingresos netos por alquiler se declaran en la declaración federal del propietario, tras deducir conceptos como los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, los gastos de explotación y la amortización.
Propietarios no estadounidenses: los ingresos por alquiler suelen estar sujetos a una retención en origen del 30 % sobre el alquiler bruto, a menos que el propietario opte por tributar sobre los ingresos netos, lo que implica presentar una declaración de impuestos en EE. UU. Es recomendable consultar esta cuestión con un asesor fiscal.
Algunas ciudades y comunidades de propietarios también restringen los alquileres a corto plazo o exigen su registro, por lo que conviene confirmar la normativa local y de la comunidad antes de comprar una propiedad para alquilarla.
Florida no tiene impuesto estatal sobre sucesiones. No obstante, el impuesto federal sobre sucesiones puede seguir aplicándose a los inmuebles situados en EE. UU. que sean propiedad de alguien que no sea ciudadano estadounidense ni tenga su domicilio en Estados Unidos, ya que los bienes inmuebles en EE. UU. se consideran activos situados en EE. UU. Para estos propietarios, la exención es de 60 000 dólares, no se ajusta a la inflación y los tipos impositivos alcanzan hasta el 40 %. En comparación, los ciudadanos estadounidenses y las personas con domicilio en Estados Unidos cuentan con una exención de 15 millones de dólares en 2026.
La sucesión de un no residente con más de 60 000 dólares en activos estadounidenses suele presentar el formulario 706-NA del IRS en un plazo de nueve meses desde el fallecimiento, incluso cuando un convenio elimina el impuesto. Estados Unidos tiene convenios sobre el impuesto sobre sucesiones con un número limitado de países, entre ellos Francia, que pueden modificar la exención o el cálculo.
Que una estructura de propiedad, como una sociedad, un fideicomiso o una sociedad colectiva, reduzca esta exposición depende de la estructura, del país del propietario y de otras consecuencias fiscales, incluidos el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre donaciones. Se recomienda consultarlo con un asesor fiscal antes de la compra.
El tratamiento fiscal depende de la residencia, la estructura de propiedad y el uso que se le dé a la propiedad. Globalty Investment representa a compradores y vendedores de inmuebles en Florida y pone en contacto a sus clientes con contables públicos certificados (CPA) y abogados fiscalistas independientes, que asesoran sobre los aspectos fiscales de una compra o venta. Para hablar sobre una transacción, ponte en contacto con nosotros o consulta la información sobre la estructuración de la propiedad.
Esta página contiene información general, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Consulte a un abogado colegiado y a un contable público certificado antes de tomar una decisión.
