L'impôt foncier en Floride est calculé en multipliant la valeur imposable d'un bien immobilier, fixée chaque année par l'évaluateur foncier du comté, par le taux d'imposition fixé par les autorités fiscales locales. Les taux varient donc selon les comtés et les communes. L'évaluateur foncier de Miami-Dade publie le taux d'imposition en vigueur pour chaque zone, ainsi que le total pour la ville de Miami.
Points clés :
Exonération pour résidence principale : un bien immobilier éligible au statut de résidence principale en Floride peut bénéficier d’une exonération pouvant aller jusqu’à environ 50 000 $ de la valeur imposable, dont une partie ne s’applique pas aux taxes scolaires. Pour bénéficier de l’exonération « homestead », le propriétaire doit faire de ce bien sa résidence principale permanente ; elle ne s’applique donc généralement pas aux résidences secondaires, aux biens d’investissement ou aux achats effectués par des non-résidents.
Plafond « Save Our Homes » : pour les biens bénéficiant de l’exonération « Homestead », les augmentations annuelles de la valeur imposable sont limitées à 3 % ou à l’évolution de l’inflation, le montant le plus bas étant retenu.
Biens non couverts par le régime « Homestead » : les biens d’investissement et les résidences secondaires sont évalués à leur valeur de marché, les augmentations annuelles de la valeur imposable étant plafonnées à 10 % pour les taxes autres que scolaires. Ce plafond est réinitialisé après un changement de propriétaire ; la valeur imposable peut donc atteindre la valeur de marché après un achat.
La Floride prélève un droit de timbre sur les actes de cession de biens immobiliers. Le taux est de 0,70 $ par tranche de 100 $ du prix de vente dans la plupart des comtés. Dans le comté de Miami-Dade, le taux est de 0,60 $ par tranche de 100 $, majoré d’une surtaxe de 0,45 $ par tranche de 100 $ qui ne s’applique pas au transfert d’une maison individuelle. La taxe est calculée sur chaque tranche de 100 $ ou fraction de celle-ci.
Exemple pour un achat de 1 000 000 $ dans le comté de Miami-Dade :
Maison individuelle : environ 6 000 $
Appartement en copropriété ou autre bien immobilier : environ 10 500 $ (6 000 $ plus une surtaxe de 4 500 $)
Lors d’une revente, c’est généralement le vendeur qui paie le droit d’enregistrement, bien que le contrat puisse en prévoir une répartition différente. Les contrats relatifs à des programmes immobiliers neufs l’imputent souvent à l’acheteur ; il convient donc de vérifier le contrat de vente.
Les acheteurs qui recourent à un crédit hypothécaire paient également un droit de timbre sur l’hypothèque, à raison de 0,35 $ par tranche de 100 $ du montant du prêt, ainsi qu’une taxe sur les biens incorporels non récurrente de 0,20 $ par tranche de 100 $ sur les nouvelles hypothèques.
La Floride n’applique pas d’impôt sur le revenu au niveau de l’État ; il n’y a donc pas d’impôt sur les plus-values au niveau de l’État. L’impôt fédéral sur les plus-values s’applique toutefois lorsqu’un bien immobilier est vendu avec une plus-value.
Plus-values à court terme (bien détenu pendant un an ou moins) : imposées comme un revenu ordinaire, aux taux fédéraux pouvant aller jusqu’à 37 %.
Plus-values à long terme (biens détenus plus d’un an) : imposées à 0 %, 15 % ou 20 %, en fonction du revenu imposable et du statut fiscal.
Impôts supplémentaires : les contribuables américains à revenus élevés peuvent être redevables d’un impôt de 3,8 % sur les revenus nets d’investissement, et l’amortissement déclaré sur un bien immobilier loué est généralement imposé à des taux pouvant atteindre 25 % lors de la vente du bien.
Les propriétaires d’une résidence principale peuvent exclure une partie de la plus-value s’ils remplissent les conditions de propriété et d’utilisation, et les investisseurs peuvent être en mesure de différer la plus-value grâce à un échange de biens similaires conformément aux règles de l’IRS.
Vendeurs non américains. En vertu de la loi FIRPTA, l’acheteur est généralement tenu de prélever 15 % du prix de vente lorsqu’une personne étrangère vend un bien immobilier situé auxÉtats-Unis, avec une retenue réduite ou nulle pour certaines ventes résidentielles à bas prix. La retenue à la source constitue un paiement anticipé et non l’impôt définitif : le vendeur déclare la vente dans une déclaration d’impôt américaine, et le montant retenu est imputé sur l’impôt dû. Un vendeur peut demander à l’IRS une réduction du montant de la retenue à la source. L’incidence de la structure de propriété sur la retenue à la source et l’impôt total dépend du type d’entité ; il convient donc de se renseigner auprès d’un fiscaliste avant l’achat.
Les revenus locatifs provenant d’un bien immobilier en Floride sont soumis à l’impôt fédéral sur le revenu. La Floride ne prélève pas d’impôt sur le revenu au niveau de l’État, mais la location elle-même peut être soumise à la taxe sur les ventes et à des taxes locales, en fonction de la durée du bail.
Locations de courte durée ( six mois ou moins) : soumises à la taxe sur les ventes de 6 % de la Floride, majorée d’une éventuelle surtaxe discrétionnaire du comté, ainsi qu’à des taxes locales telles que la taxe de développement touristique, la taxe de développement des congrès ou la taxe municipale de séjour, selon le lieu.
Locations à long terme : exonérées de la taxe sur les ventes lorsque le locataire dispose d’un bail écrit prévoyant une résidence continue de plus de six mois. Un bail d’une durée exacte de six mois n’est pas éligible, et certaines clauses du bail peuvent rendre inéligible un bail plus long.
Impôt fédéral sur le revenu : les revenus locatifs nets sont déclarés dans la déclaration d'impôt fédérale du propriétaire, après déduction des intérêts hypothécaires, des taxes foncières, des frais d'exploitation et de l'amortissement.
Propriétaires non américains : les revenus locatifs sont généralement soumis à une retenue à la source américaine de 30 % sur le loyer brut, à moins que le propriétaire ne choisisse d’être imposé sur le revenu net, ce qui implique de remplir une déclaration d’impôt aux États-Unis. Il convient de se renseigner auprès d’un fiscaliste.
Certaines villes et associations de copropriétaires limitent également les locations de courte durée ou exigent un enregistrement ; il convient donc de vérifier les règles locales et celles de l’association avant d’acheter un bien immobilier destiné à la location.
La Floride n’applique pas d’impôt successoral au niveau de l’État. L’impôt fédéral sur les successions peut toutefois s’appliquer aux biens immobiliers situés aux États-Unis détenus par une personne qui n’est ni citoyenne américaine ni domiciliée aux États-Unis, car les biens immobiliers américains sont considérés comme des actifs situés aux États-Unis. Pour ces propriétaires, l’abattement s’élève à 60 000 dollars ; il n’est pas indexé sur l’inflation et les taux peuvent atteindre 40 %. À titre de comparaison, les citoyens américains et les personnes domiciliées aux États-Unis bénéficieront d’un abattement de 15 millions de dollars en 2026.
La succession d’un non-résident disposant de plus de 60 000 dollars d’actifs aux États-Unis doit généralement déposer le formulaire IRS 706-NA dans les neuf mois suivant le décès, même lorsqu’une convention fiscale exonère de cet impôt. Les États-Unis ont conclu des conventions fiscales en matière de droits de succession avec un nombre limité de pays, dont la France, qui peuvent modifier le montant de l’exonération ou le mode de calcul.
La question de savoir si une structure de propriété, telle qu’une société, une fiducie ou une société de personnes, permet de réduire cette exposition fiscale dépend de la structure elle-même, du pays du propriétaire et de ses autres conséquences fiscales, notamment en matière d’impôt sur le revenu et de droits de donation. Il convient d’examiner cette question avec un fiscaliste avant tout achat.
Le traitement fiscal dépend de la résidence, de la structure de propriété et de l’usage qui est fait du bien immobilier. Globalty Investment représente les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers en Floride et met ses clients en relation avec des experts-comptables et des avocats fiscalistes indépendants, qui les conseillent sur les aspects fiscaux d’un achat ou d’une vente. Pour discuter d’une transaction, contactez-nous ou consultez notre page sur la structuration de la propriété.
Cette page contient des informations générales et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un avocat et un expert-comptable agréé avant de prendre une décision.
